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Fondement de toute implantation humaine et matière première de l’aménagement urbain, le foncier est devenu une cible privilégiée d’investissement par une multitude d’acteurs qui concourent à sa valorisation rapide dans un grand nombre de territoires urbains. Pour saisir les profondes mutations à l’œuvre dans les dynamiques foncières, nous les abordons dans ce chapitre en lien avec les transformations des cadres macro-économiques et institutionnels des capitalismes contemporains. A partir d’un panorama embrassant les contextes urbains du Nord et du Sud, nous nous attachons à dégager des pistes prospectives permettant de renouveler les agendas de recherche sur le foncier.

Les termes selon lesquels la question foncière est abordée ont été profondément renouvelés depuis les années 1970-1980. A l’époque, la théorie de la rente foncière était placée au cœur de la compréhension des dynamiques urbaines (ADEF, 1990). Les recherches étaient menées selon deux principaux paradigmes, marxien et thunénien, envisageant la terre comme une ressource en quantité limitée, non reproductible, et en conséquence génératrice d’un surplus (ou surprofit) perçu par le propriétaire foncier. Dans la conception marxienne, ce surplus provient de la de la constructibilité différentielle en milieu urbain) et les conditions sociales de production dans l’agriculture (dans l’industrie immobilière), tandis que dans l’approche thunénienne il correspond à l’inégalité des coûts de transport vers le centre urbain. Si l’inélasticité des marchés fonciers génère toujours des surplus de revenus, les recherches fondées sur la théorie de la rente ont buté sur des …